Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid
Wij vragen om snelle reactie op arrest erfpacht >>> Update <<<
Zaanstad moet erfpachters compensatie voor geleden schade betalen, maar nu doemt de vraag op wat een redelijk bedrag is.
Democratisch Zaanstad en de Partij voor Ouderen en Veiligheid vinden dat Zaanstad snel in actie moet komen nu de Hoge Raad een punt heeft gezet achter het conflict tussen de gemeente en de erfpachters die het in 2007 gewijzigde beleid aanvochten. Zaanstad moet hen compensatie voor geleden schade betalen, maar nu doemt de vraag op wat een redelijk bedrag is.
Zaanstad verzuimde in 2007 om met een overgangsregeling te komen voor erfpachters die het eigen erf wilden aankopen, waardoor die daarvoor in één klap beduidend meer geld kwijt waren. Bovendien waren ze niet individueel op de hoogte gesteld van de nieuwe bedragen die zouden gaan gelden en op beide fronten zat de gemeente fout, oordeelde de Hoge Raad eerder deze maand. Erfpachters die in 2007 al eigenaar waren van hun woning en dat nu nog steeds zijn hebben recht op compensatie.
Hoe nu verder?
Afgelopen juni stelde de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad de gemeente voor om te komen met één regeling voor alle betrokkenen, maar daar is nog geen reactie op gekomen. DZ en de POV hebben al eerder gevraagd of de gemeente het initiatief wil nemen om met een voorstel te komen richting de erfpachters en doen dat nu opnieuw. Ze willen weten wanneer Zaanstad de brief van de BEZ met een uitgewerkt voorstel gaat beantwoorden en of er door het college gedacht wordt aan één regeling of aan de afhandeling van individuele schadeclaims door tussenkomst van de rechter. In dat laatste geval is de uitkomst voor Zaanstad en de erfpachters onzeker.
Bron: Zaanstad.nieuws.nl
Artikel Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ):
De Hoge Raad heeft bij arrest van 1 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1683) zowel het cassatieberoep van de erfpachters als dat van de gemeente Zaanstad afgewezen. Daarmee hebben de arresten van hof Den Haag van 17 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:l1531) en van 14 juni 2022 ECLI:NL:GHDHA:2022:983) definitief kracht van gewijsde gekregen.
Het hof oordeelt in het laatste arrest:
Het hof baseert dat op het bij rechtsoverweging 6.3 gegeven oordeel.
Dat brengt het volgende mee:
Algemene voorwaarden 1978 en 1991
De algemene voorwaarden van 1978 en 1991 zijn niet onredelijk bezwarend en de gemeente Zaanstad mag de daarin opgenomen bedingen toepassen, met uitzondering van artikel 17 lid 4 AB1978. De erfpachters zijn aldus, behalve ten aanzien van dat artikel, onverminderd aan hun erfpachtcontract gebonden. De Gemeente dient bij het toepassen van de bedingen in de algemene bepalingen wel te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en mag de bedingen niet toepassen op een wijze die naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Wat dat meebrengt, zal moeten blijken op het moment dat de gemeente zich op de bedingen beroept.
Erfpachters die in 2007 nog geen erfpachter waren
Voor de erfpachters die in 2007 nog geen erfpachter waren heeft het arrest geen gevolgen. Zij blijven dus in dezelfde positie als waarin zijn reeds zaten en zullen, indien zij de blote eigendom van het erfpachtrecht wensen te verkrijgen, zich ten aanzien daarvan tot de gemeente moeten wenden voor een aanbod.
Erfpachters die in 2007 wel reeds erfpachter waren
Ten aanzien van deze erfpachters heeft het gerechtshof geoordeeld dat de gemeente Zaanstad onrechtmatig heeft gehandeld door de bestaande overgangsregeling 2006 in januari 2007 plots in te trekken en het nieuwe overstapbeleid plots en zonder overgangsregeling toe te passen. Het nieuwe beleid zelf wordt niet onredelijk geacht.
Dat betekent dat de gemeente in 2007 redelijk overgangsbeleid had moeten hanteren en de erfpachters daarover had moeten informeren. Over de vraag wat redelijk overgangsbeleid is kan worden gediscussieerd, maar de gemeente heeft zelf in 2006, met goedkeuring van de gemeenteraad overgangsbeleid aangenomen waarin de verhoging in 4 stappen plaatsvindt. Het is daarom redelijk te veronderstellen dat die fasering ook bij het overgangsbeleid 2007 redelijk is en dat dat overgangsbeleid dus had moeten behelzen dat, na individuele aankondiging daarvan, de aankoopprijs van de blooteigendom met steeds 25% van het verschil zou zijn opgehoogd naar het nieuwe beleid. Gezien de enorme verhoging die de gemeente doorvoerde, is het tevens redelijk om aan te nemen dat de betreffende erfpachters direct na ontvangst van de brief een aanbod zouden hebben gevraagd en zouden zijn overgestapt al voor de eerste fase van het overgangsbeleid zou zijn ingegaan.
De betreffende erfpachters kunnen de schade die zij als gevolg daarvan lijden, bijvoorbeeld doordat zij nu met een veel hogere prijs voor de koop van de blooteigendom geconfronteerd worden, op de gemeente kunnen verhalen.
Voor deze erfpachters zal BEZ met de gemeente in gesprek treden over een minnelijke regeling. Mocht die regeling kunnen worden bereikt, dan kunnen de betreffende erfpachters beslissen of zij daarvan gebruik wensen te maken of dat zij zelf naar de rechter stappen om een (mogelijk hoger) schadebedrag te verkrijgen. Mocht de regeling niet worden bereikt, dan zullen de betreffende erfpachters, al dan niet middels inschakeling van hun rechtsbijstandsverzekering of een advocaat, individueel de gemeente op vergoeding van de schade moeten aanspreken. In dat geval zal immers per geval moeten worden vastgesteld wat de schade precies is. BEZ zal de erfpachters in dat geval met advies terzijde staan met betrekking tot het vinden van een rechtsvertegenwoordiger.
Update 17 Januari 2024:
Antwoord Gemeente 17 januari 2024:
Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid
Ontevredenheid over functioneren EBS blijft
Ontevredenheid over het functioneren van EBS bereikt bij fracties in de raad punt dat ze vervroegd van de concessiehouder af willen
De ontevredenheid over het functioneren van EBS heeft bij een aantal fracties in de raad het punt bereikt dat ze vervroegd van de concessiehouder af willen. De Partij voor de Dieren, GroenLinks, D66, de PvdA, VVD en Democratisch Zaanstad stellen in een agenda-initiatief dat de situatie voor onze inwoners zeer ‘ zorgwekkend ‘ blijft.
EBS is hier nu bijna een jaar actief en al vanaf het begin regent het klachten over zaken als frequent uitvallende bussen, een tekort aan elektrische bussen en een slechte klantenservice. ‘Deze situatie heeft een negatieve impact op de bereikbaarheid van scholen, zorginstellingen en ziekenhuizen, waardoor kwetsbare groepen in de samenleving worden benadeeld,’ stellen de indieners van het initiatief om er in de raad over te debatteren. De Vervoerregio Amsterdam heeft EBS er nog niet toe weten te dwingen om de kwaliteit van de dienstverlening tot een aanvaardbaar niveau op te krikken, ondanks toezeggingen voor meer ritten, dag- en nachtdiensten en de inzet van meer elektrische bussen.
No-show kosten
Scholieren missen lessen en patiënten missen behandelingen en andere medische afspraken doordat bussen niet rijden, wat zelfs financiële gevolgen kan hebben voor de reizigers door no-show kosten die in rekening kunnen worden gebracht. De zes fracties willen dat het college meer druk gaat uitoefenen op de Vervoerregio Amsterdam – met in het dagelijks bestuur wethouder Gerard Slegers – en om onderzoek te doen naar herziening van de concessie en de mogelijkheid om de concessie van EBS vroegtijdig te beëindigen en over te dragen aan een andere vervoerder.
‘Hierbij kan Zoetermeer als voorbeeld dienen, waar de lokale politiek serieus overweegt de concessie van EBS te beëindigen vanwege vergelijkbare problemen,’ aldus het agenda-initiatief. Wat meteen al kan worden geëist van EBS is een betere klachtenafhandeling en communicatie. De ondertekeaars van het initiatief vragen een verbeterd en transparant klachtenafhandelingssysteem, ‘waarbij klachten snel worden opgevolgd en reizigers een correcte en tijdige respons ontvangen’.
Garanties
EBS dient daarnaast duidelijke actieplannen op te stellen en te implementeren om de bereikbaarheid van scholen, zorginstellingen en ziekenhuizen te allen tijde te waarborgen, zodat reizigers niet langer gedupeerd worden door uitvallende busritten. ‘De vervoerder moet zorg dragen voor een duurzame, efficiënte en klantgerichte dienstverlening, met de inzet van elektrische bussen en tijdige ritten.’
Bron: Zaanstad.nieuws.nl
Het Agenda-Initiatief:
AGENDA-INITIATIEF NOODZAKELIJKE VERBETERING VAN HET BUSVERVOER IN ZAANSTAD
EN OMGEVING DOOR VERVOERDER EBS
Inleiding:
Vanaf december 2023 heeft EBS de concessie voor het busvervoer overgenomen van Connexxion in de regio Zaanstad. Sindsdien kampt de regio met ernstige problemen in de dienstverlening van EBS, zoals frequent uitvallende bussen, een gebrek aan elektrische bussen en slechte klantenservice. Deze situatie heeft een negatieve impact op de bereikbaarheid van scholen, zorginstellingen en ziekenhuizen, waardoor kwetsbare groepen in de samenleving worden benadeeld.
Wat is tot heden gedaan:
Druk gezet/ problemen aangekaart bij DB-vervoerregio;
Maandelijkse voortgangsrapportages vanuit de Vervoerregio om voortgang en
ontwikkelingen te monitoren.
Probleemstelling:
EBS heeft zijn beloften niet nagekomen om een verbeterde dienstregeling te realiseren. Ondanks toezeggingen voor meer ritten, dag- en nachtdiensten en de inzet van elektrische bussen, is de huidige situatie zorgwekkend:
Bus uitval:
- Dagelijks vallen veel bussen uit, wat leidt tot grote problemen voor scholieren,
zorginstellingen, patiënten en andere reizigers. - Impact op scholen en scholieren: Leerlingen zijn genoodzaakt eerder te vertrekken om hun
school op tijd te bereiken, maar dit lukt vaak niet vanwege onbetrouwbare busdiensten. Dit heeft gevolgen voor hun aanwezigheid en onderwijs. - Impact op zorginstellingen en ziekenhuizen: Patiënten missen medische afspraken doordat
bussen niet rijden, wat financiële gevolgen kan hebben voor de reizigers door no-show kosten. - Slechte klachtenafhandeling en klantenservice: Veel klachten worden niet naar behoren
afgehandeld, en reizigers krijgen onduidelijke en onbevredigende antwoorden van de klantenservice.
Voorstellen:
- Druk uitoefenen op de Vervoerregio Amsterdam en wethouder:
De Zaanse Raad dient via de wethouder, die tevens lid is van het dagelijks bestuur van de
Vervoerregio Amsterdam, de druk op te voeren om snel verbeteringen te realiseren in de
dienstregeling en de betrouwbaarheid van het busvervoer. - Onderzoek naar herziening van de concessie:
De mogelijkheid om de concessie van EBS vroegtijdig te beëindigen en over te dragen aan een
andere vervoerder moet worden overwogen. Hierbij kan Zoetermeer als voorbeeld dienen, waar de lokale politiek serieus overweegt de concessie van EBS te beëindigen vanwege vergelijkbare
problemen. - Betere klachtenafhandeling en communicatie:
Er moet een verbeterd en transparant klachtenafhandelingssysteem worden ingevoerd, waarbij
klachten snel worden opgevolgd en reizigers een correcte en tijdige respons ontvangen. - Garantie op bereikbaarheid van cruciale diensten:
De bereikbaarheid van scholen, zorginstellingen en ziekenhuizen moet ten alle tijde gewaarborgd
blijven. Hiervoor moet EBS duidelijke actieplannen opstellen en implementeren, zodat reizigers niet langer gedupeerd worden door uitvallende busdiensten.
Beoogd resultaat: - Een betrouwbaar en toegankelijk openbaar vervoersysteem in Zaanstad, dat voldoet aan de beloften van EBS en de behoeften van inwoners, scholieren, patiënten en zorginstellingen. Het moet zorgen voor een duurzame, efficiënte en klantgerichte dienstverlening, met de inzet van elektrische bussen en tijdige ritten.
- Conclusie:
De Zaanse Raad kan niet langer toekijken hoe het busvervoer in Zaanstad faalt in het bedienen van haar inwoners. Door het opvoeren van druk op de vervoerder en de verantwoordelijke instanties, en eventueel het herzien van de concessie, willen wij ervoor zorgen dat de mobiliteit in onze regio gewaarborgd blijft.
De vragen:
- Vinden de fracties dat er vanuit de Zaanse regioraadsleden actie moet worden ondernomen in
de vervoerregio? - Welke voorstellen worden ondersteund/hebben prioriteit?
- Zijn er andere suggesties?
De nadruk bij dit agenda-initiatief ligt op het open gesprek met de raad. Met name om bij de fracties op te halen hoe zij kijken naar een eventuele voortijdige beëindiging. Welke argumenten voor en welke kanttekeningen (risico’s) zien de fracties daarbij.
De Zaanse leden van de regioraad zullen de punten waar de Zaanse raad op in wil zetten inbrengen in de vergadering van de regioraad.
Melchior Mattens PvdD
Natascha Stroo GroenLinks
Flip Hoedemaeker D66
Geert Rijken PvdA
Fidel Lopes VVD
Jos Kerkhoven DZ
Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid
Erfpachtschade kan in de miljoenen lopen
Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad roept leden op schade te claimen. Gemeente loopt risico miljoenenrekening op de mat te krijgen.
De belangenvereniging van erfpachters in Zaanstad roept de leden – zo’n 700 – op om op persoonlijke titel schade te claimen bij de gemeente. Volgens die organisatie loopt gemeente Zaanstad het risico een miljoenenrekening op de mat te krijgen.
Zaanstad heeft in 2007 de grondprijs aangepast voor huiseigenaren die op erfpachtgrond wonen en die grond willen kopen. Het waren vooral bewoners van Westerwatering die daar door getroffen werden. Na elf jaar procederen moet de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ) de conclusie trekken dat het niet is gelukt om die prijsverhoging ongedaan te maken. Maar wel oordeelde het Gerechtshof Den Haag dat de manier waarop dat gebeurde, niet door de beugel kon. De vereniging roept de zevenhonderd leden nu op om allemaal zelfstandig een schadeclaim in te dienen.
De prijsaanpassing gebeurde in het grootste geheim. De gemeenteraad vergaderde er achter gesloten deuren over. Zelfs het onderwerp stond niet op de agenda vermeld. Pas nadat het besluit genomen was, werd bekend gemaakt wat er gaande was. Met die werkwijze probeerde het toenmalige gemeentebestuur een run op afkooptransacties volgens de oude regeling te voorkomen.
Grond kopen
Sinds 1995 kunnen erfpachters de grond onder hun huis kopen. Daarmee zijn zij voor altijd verlost van een jaarlijkse pacht of een eenmalige afkoop daarvan over een lange periode. Maar door inflatie, rente en andere factoren, leverde de gemeente bij verkoop steeds meer in op de reële waarde van die grond. Daarom is een prijsberekening ingevoerd die de marktwaarde volgt. Die methode heeft het Gerechtshof twee jaar geleden goedgekeurd.
Onrechtmatig
Maar daarbij maakte het hof wel de opmerking dat Zaanstad onrechtmatig heeft gehandeld door dit allemaal niet bekend te maken, en door geen overgangsregeling te bieden aan de mensen die op dat moment al een erfpachtcontract hadden. Volgens voorzitter Huub Fronen van BEZ is dat de laatste strohalm die de benadeelde huiseigenaren nog hebben. Door de prijsstijging niet aan te kondigen en door geen overgangsregeling te bieden, zijn de eigenaren benadeeld en kunnen zij hun schade claimen. Dat moet iedereen volgens de wet zelf doen en Fronen heeft daar zijn leden toe opgeroepen.
De rol van BEZ als gezamenlijke belangenbehartiger is daarmee uitgespeeld. Maar van opheffing wil Fronen nog niet weten. Voor de vereniging ziet hij nog een taak om bij die claims ondersteuning te bieden. De schade is aanzienlijk. Het kan zo zijn dat wie nu zijn erfpachtgrond koopt, daar vijftien keer zoveel voor betaalt dan in de oude regeling: Een ton in plaats van twintigduizend euro.
Eén bewoner is het schadetraject in april van dit jaar al ingegaan. Wethouder René Tuijn informeerde de raad daarover en schreef dat tot op heden niet is vastgesteld of er sprake is van schade en hoe groot die dan zou zijn. Zaanstad laat het daarom op een rechtszaak aankomen. Waarbij Tuijn waarschuwt dat die negatief kan uitpakken en de gemeente in dat geval waarschijnlijk met meer claims te maken krijgt.
Als het aan Fronen ligt, ziet de gemeente die claims de komende weken binnenkomen. Hij is ervan overtuigd dat er wel degelijk sprake is van schade en dat die ook aanzienlijk is. ,,Ik denk dat we in totaal over enkele tientallen miljoenen praten.’’ BEZ heeft weliswaar zevenhonderd leden, maar het aantal erfpachters dat met prijsverhoging te maken heeft gekregen is groter.
Het gerechtshof voorzag al veel eerder dat er een groot aantal schadeclaims zou kunnen komen. Daarom deden de rechters de suggestie dat beide partijen het eens worden over een compromis waarbij Zaanstad een korting van bijvoorbeeld 25 procent op de grondprijs geeft.
De gemeente Zaanstad heeft dat voorstel van het gerechtshof niet aangeboden aan de erfpachters. In een reactie zegt de gemeente: ,,Het betreft een complexe materie waarbij diverse groepen erfpachters zijn betrokken. Wij menen dat een inhoudelijke discussie nog niet is gevoerd over de vraag of door de erfpachters schade is geleden als gevolg van het vastgestelde onrechtmatige handelen, en zo ja wat dan de hoogte van de schade is. De gemeente is van mening dat zo’n discussie nog gevoerd moet worden.’’
Bron: NHD
Erfpachters in Zaanstad kunnen meer informatie lezen op de website van de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ)
Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid
Democratisch Zaanstad struikelt over aanpak slecht begaanbare stoepen
Meldingen over losse of scheve tegels worden genegeerd
Democratisch Zaanstad meent dat de gemeente er een potje van maakt als het gaat om de veiligheid van trottoirs en voetgangers. Meldingen over losse of scheve tegels worden genegeerd, met alle mogelijke gevolgen van dien. Fractievoorzitter Juliëtte Rot stelt er schriftelijke vragen over.
Gemeenten kunnen voor (letsel)schade aansprakelijk worden gesteld als een tegel drie centimeter of meer uitsteekt. Ook Zaanstad heeft er dus belang bij om ongelukken te voorkomen. Een bewoner van de Langeheit in Assendelft is volgens Rot al jaren bezig om een stoep gerepareerd te krijgen. ´Op zijn meldingen wordt nauwelijks gereageerd. Er wordt zelfs geantwoord dat de melding is afgehandeld, terwijl er niets is gebeurd. Ook na een bezoek en toezeggingen van de toenmalige gebiedsmanager van Zaanstad is er niets gebeurd. Tevens is een e-mail van deze inwoner aan de wethouder Openbare Ruimte sinds 1 maart 2024 nooit beantwoord,’ aldus de DZ-voorvrouw.
Niet onveilig genoeg?
In de bevestiging van ontvangst van de mail werd gesteld dat de wethouder er zo spoedig mogelijk op zou antwoorden. ‘Na nogmaals melden kreeg deze inwoner het antwoord dat het trottoir heel en veilig is. Op zijn vragen om toelichting is nooit geantwoord. Pas nadat de fractievoorzitter van Democratisch Zaanstad de wethouder hierover heeft aangesproken is er in september jongstleden naar de inwoner gereageerd.’ Het punt is: in het betreffende trottoir steken tegels ‘maar’ 2,5 centimeter uit. ‘Betekent dit dat de gemeente zichzelf niet aansprakelijk voelt voor eventuele valpartijen en daardoor ontstaan letsel?’
Nu dan toch actie?
DZ stelt dat meldingen over veiligheid van bezorgde inwoners beter moeten worden afgehandeld dan in het voorbeeld in Assendelft. Want waarom zijn de in juni 2023 door de toenmalige gebiedsmanager toegezegde werkzaamheden nog steeds niet uitgevoerd? Inmiddels is toegezegd dat eind 2024 – begin 2025 slechte stukken in het wegdek en de trottoirs in wijk de Langeheit zullen worden ‘gladgestreken’. Rot wil zwart op wit dat dit ook gaat gebeuren. Of niet, en waarom dan niet.
Landelijk veel ongelukken
Het Kenniscentrum letselpreventie Veiligheid NL maakte onlangs de resultaten van een onderzoek naar voetgangersongevallen openbaar. In 2022 waren er in ons land zo’n 22.800 bezoeken aan de Eerste Hulp, 6500 ziekenhuisopnamen en 152 overledenen door een voetgangersongeval. In ruim 85 procent van deze gevallen ging het om een enkelvoudig voetgangersongeval. ‘Deze slachtoffers liepen letsel op tijdens een val op straat (waarbij geen rijdende verkeersdeelnemer betrokken is), of botsten met een obstakel (zoals een stoeptegel.’ Het betreft vooral oudere slachtoffers: de kans op een voetgangersongeval stijgt aanzienlijk met het toenemen van de leeftijd. De voetgangersongevallen leiden vaak tot ernstig en langdurig letsel, aldus het onderzoek. De conclusie in een notendop: voorkomen is beter dan genezen.
Bron: Zaanstad.nieuws.nl
Hier onze vragen:
- Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid2 maanden geleden
Erfpachtschade kan in de miljoenen lopen
- Bedrijfsvoering3 weken geleden
De Gevoelens en Feiten van Burgemeester Hamming inzake zijn integriteitsmelding
- Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid2 maanden geleden
Democratisch Zaanstad struikelt over aanpak slecht begaanbare stoepen
- Sport & cultuur1 maand geleden
Sloop historisch pandje Heiligeweg 7 Krommenie roept vragen op bij DZ
- ZaanZappen met Johan Philips2 maanden geleden
Thuisbatterij? Vergeet het maar
- ZaanZappen met Johan Philips1 maand geleden
Duurzaammisselijk
- ZaanZappen met Johan Philips2 maanden geleden
Boter Kaas en Eieren
- Wonen, vastgoed, buitenruimte, bereikbaarheid4 weken geleden
Ontevredenheid over functioneren EBS blijft